Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Cơ sở lý luận của thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập dựa cơ sở lý luận là, Ngân sách chi tiêu của một gia tài là khoản thu nhập trong tương lai do gia tài đó mang lại, hay giá trị thị trường của một gia tài bằng với giá trị hiện tại ( tại thời gian thẩm định giá ) của toàn bộ những khoản doanh thu hoàn toàn có thể thu về trong tương lai từ gia tài. Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp :

  • Phương pháp vốn hóa trực tiếp
  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:

 thẩm định bất động sản bằng phương pháp thu nhập

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm, trong tương lai.

Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền biến hóa CFt ( không bằng nhau hàng năm ) thì giá trị thị trường của gia tài được xác lập như sau :

 thẩm định bất động sản bằng phương pháp thu nhâp

Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là một khoản tiền không đổi C ( bằng nhau hàng năm ), thì giá trị thị trường của gia tài được xác lập như sau :

thẩm định bất đông sản bằng phương pháp thu nhâp

Các trường hợp áp dụng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập đa phần được vận dụng trong thẩm định giá những gia tài mang lại thu nhập hàng năm ( doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng quán ăn, rạp chiếu phim đất nông nghiệp, đất rừng, quyền lợi kinh tế tài chính, gia tài cho thuê … ), hoặc vận dụng cho định giá trong nghành góp vốn đầu tư để lựa chọn giải pháp góp vốn đầu tư .

Các bước tiến hành phương pháp thu nhập

Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế bất động sản, sửa chữa, bảo hành…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.

Bước 4: áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền định giá bất động sản.

Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập trong thẩm định bất động sản

Ưu điểm:

  • Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
  • Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác

Nhược điểm:

  •  Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao, thông tin đầy đủ.
  •  Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính.
  •  Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được

Nguồn: Tổng hợp

Mọi thông tin hợp tác, vui mừng liên hệ theo địa chỉ :

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE

93 Khúc Thừa Dụ, Cầu Giấy, Hà Nội

Hotline: 024 2246 6968

Email: dienhoa10h@gmail.com

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.